2021年，房地产行业去杠杆从控制风险到制造风险，百强规模房企接连出现了债务违约问题，甚至到了破产清算的境地。央行第三季度例会定调“两维护”，政治局会议首提促进房地产业良性循环。每年三批次的集中发布出让公告、集中组织出让活动的“两集中”政策加码，给房地产行业带来不小的影响。22个重点城市实行集中供地，另有9城自主加入。年内地市转折，土拍规则同步调整，即18城二轮土拍规则明显收紧，从控“名义地价”到控“实际地价”，11城三轮土拍规则明显放松。地方调控高频化、精准化。截至12月20日，73省市、249次政策加码，深圳政策加码多达20次。下半年，压力城市政策解绑稳预期，19城落地“限跌令”，39城通过财税托市。
在8月10日，土拍政策迎来四大调整：1、商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质；2、建立购地资金来源审查制度，加强购地和融资的监管；3、溢价率上限15%，且不得通过提高起拍价调整溢价率；4、地价触顶可通过一次性报价、摇号、竞品质等方式确定竞得人，不得通过竞配建等变相抬高地价。
调整政策的目的是为了减少非开发类企业参与炒地及借联合开发加大杠杆的行为，由此带来的影响也较为明显，土地市场得到了降温。另外，这一调整也利好房企、利润空间得到释放，例如：合肥和杭州的拿地成本降低比例分别为41%和31%，深圳的更是在78%。同时利好业主，房屋品质得以提升。随着土地出让金收入进一步降低，地方政府需尽快降低土地财政依赖程度，稳地价、稳房价也有利于城市可持续发展。
“两集中”土拍市场整体降温明显，终止出让和流拍率上升，拿地企业以国企央企为主。重点城市较今年首批次节奏放缓，半数城市供应规模增加。
第三批两集中供地：无锡打响第一枪，购地资金审查继续保持严格，部分城市保证金、竞买条件有所优化。
2021年1-11月，全国300城共推出各类用地规划建筑面积21.3亿㎡，同比下降8.7%；成交规划建筑面积16.6亿㎡，同比下降18.1%。
“两集中”供地政策的落地，也将对房地产企业带来进一步的影响，会更加考验房企的现金流运营以及融资能力，房企需要在同一时间面临多个城市土地的集中供应，只有具备现金流匹配能力和融资能力的房企才能有机会，更加利好头部同时具备加杠杆能力的房企。另外，也带来了房企工程支付节点的调整，从今年各城市的三批土拍成交节点来看，主要集中在5月、9月、12月，这与工程行业传统支付节点基本吻合，势必会对建材供应商的应付款项造成很大影响，挤压了可付款项的空间，那么就需要协调总包方控制工程支付的灵活性，避开拍地月，同时也要改变工程支付的方式。总而言之，“两集中”供地政策对房企的影响，将改变其资金的使用习惯，进而影响其对相关建材供应商的支付方式和支付周期。
（以上数据来源均为：中指数据CREIS）
来源：混凝土杂志
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